Louer votre appartement ou votre villa en Espagne, que ce soit à l'année ou aux touristes, est aujourd'hui strictement encadré. Licence touristique obligatoire, restrictions dans les zones tendues, vote de la copropriété : voici tout ce qu'un propriétaire francophone doit vérifier avant de mettre son bien en location en 2026.
1. Location longue durée ou location touristique : deux régimes bien distincts
Avant toute chose, il faut savoir sous quel régime juridique se situe votre projet de location, car les obligations sont totalement différentes :
- Location résidentielle habituelle (arrendamiento de vivienda habitual) : Régie par la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Le locataire y occupe le logement comme résidence principale, généralement sur des durées longues (minimum légal de plusieurs années reconductibles). Cette loi est très protectrice du locataire.
- Location touristique (alquiler turístico / vivienda de uso turístico – VUT) : Séjours courts et répétés à une clientèle de passage. Ce régime ne relève pas de la LAU mais des lois touristiques régionales, et nécessite une licence ou un numéro d'enregistrement spécifique.
Une erreur fréquente chez les propriétaires francophones consiste à assimiler la location saisonnière classique (par exemple à un autre expatrié pour quelques mois) à de la location touristique — les règles applicables ne sont pourtant pas les mêmes selon la nature réelle de l'occupation.
2. La licence touristique (VUT) : comment l'obtenir
Pour louer légalement en courte durée à des touristes, votre bien doit obtenir un numéro de licence VUT auprès de l'organisme touristique de votre Communauté Autonome. Les exigences varient selon la région, mais recoupent généralement :
✔ Conditions généralement demandées
- Cédula de habitabilidad ou certificat d'occupation valide
- Respect de normes minimales (ventilation, issues, équipements de sécurité, extincteur)
- Numéro d'enregistrement affiché sur toutes les annonces (Idealista, Booking, Airbnb, etc.)
- Dans certaines zones, autorisation préalable de la copropriété ou de la mairie
- Déclaration à la police (registre des voyageurs) pour chaque séjour
⚠ Publier une annonce sans licence est sanctionné
Louer en courte durée sans numéro d'enregistrement expose à des amendes administratives qui peuvent être élevées selon la région, en plus du retrait de l'annonce imposé aux plateformes par la réglementation européenne sur la location de courte durée.
3. Une réglementation qui varie fortement selon la région
Il n'existe pas de loi touristique nationale unique : chaque Communauté Autonome fixe ses propres règles, parfois jusqu'au niveau municipal.
| Région | Tendance générale | Point de vigilance |
|---|---|---|
| Catalogne (Barcelone) | Très restrictive | Fin annoncée des licences touristiques d'ici 2028 dans la ville de Barcelone |
| Communauté Valencienne | Encadrement renforcé | Zones où de nouvelles licences sont suspendues |
| Andalousie (Costa del Sol) | Registre régional obligatoire | Distinction entre zones urbaines et zones résidentielles |
| Îles Baléares | Parmi les plus strictes du pays | Quotas de licences limités par zone, parfois saturés |
| Canaries | Zonage par îles et communes | Certaines zones résidentielles totalement fermées à la location touristique |
Ce tableau donne une tendance générale : les règles évoluent vite, vérifiez toujours le statut exact de votre commune avant tout investissement locatif.
4. Les restrictions récentes à connaître pour 2026
Les « zonas tensionadas »
La loi sur le logement (Ley por el Derecho a la Vivienda) permet aux administrations de déclarer certaines zones comme « tendues » en raison de la pression sur les prix du logement. Dans ces zones, des restrictions supplémentaires peuvent s'appliquer aux logements destinés à la location touristique ou saisonnière, au profit du logement résidentiel classique.
Le pouvoir renforcé des copropriétés
Une réforme de la loi sur la propriété horizontale a donné aux copropriétés un outil puissant : avec une majorité des trois cinquièmes des voisins, l'assemblée de copropriétaires peut désormais interdire ou limiter la location touristique dans l'immeuble — y compris pour un propriétaire dont le logement possède déjà une licence valide. Avant d'acheter un bien dans l'optique d'une location touristique, il est donc essentiel de vérifier les statuts et l'historique des votes de la copropriété.
💡 À retenir
Un bien qui était rentable en location touristique il y a deux ans peut ne plus l'être aujourd'hui si sa zone a été classée « tendue » ou si la copropriété a voté une interdiction. Vérifiez toujours la situation actuelle avant d'acheter dans un objectif locatif.
5. Et la fiscalité des revenus locatifs ?
Que la location soit longue durée ou touristique, les revenus perçus doivent être déclarés en Espagne si vous y êtes résident fiscal, ou déclarés comme revenus de source espagnole si vous êtes non-résident. Nous détaillons les règles de résidence fiscale, la convention franco-espagnole et les obligations déclaratives dans notre guide dédié à la fiscalité des expatriés.
Questions fréquentes sur la location en Espagne
Puis-je louer mon bien en courte durée sans licence touristique ?
Non, dans la quasi-totalité des Communautés Autonomes, proposer un logement en location de courte durée à des touristes sans numéro d'enregistrement (licence VUT) est illégal et expose à des sanctions administratives, en plus du retrait de l'annonce par les plateformes.
La copropriété peut-elle m'interdire de louer en touristique ?
Oui. Depuis la réforme de la loi sur la propriété horizontale, une communauté de propriétaires peut voter, à la majorité des trois cinquièmes, l'interdiction ou la limitation de la location touristique dans l'immeuble, même si votre logement dispose déjà d'une licence.
Quelle est la différence entre location touristique et location de longue durée ?
La location de longue durée (habituelle, à l'année) relève de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) et protège fortement le locataire. La location touristique concerne des séjours courts, répétés, à une clientèle de passage, et relève d'une réglementation touristique régionale distincte nécessitant une licence.
📚 Sources officielles
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (BOE)
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda (BOE)
- Réglementations touristiques régionales de chaque Comunidad Autónoma (à vérifier auprès de l'office du tourisme régional)
- Règlement (UE) 2024/1028 relatif à la collecte de données sur les services de location de logements de courte durée
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Contacter nos conseillers Découvrir nos offres immobilièresCet article a une visée informative et générale. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. La réglementation locative et touristique évolue régulièrement et varie fortement selon la Communauté Autonome et la commune : consultez un avocat ou un gestor local avant tout projet de location.